Добромир Ганев: Некоректни брокери и фирми рушат имиджа ни

Добромир Ганев е заместник-председател на Управителния съвет на Националното сдружение за недвижими имоти. Мениджър в една от най-успешните национални компании за недвижими имоти.

- Г-н Ганев, възстанови ли се пазарът на недвижимите имоти след големия срив?
- Той се възстановява вече от няколко години, може да кажем, че е стабилен поне от две и половина. Това се изразява, от една страна, в ниските спадове на цените, а, от друга, отделни сегменти на пазара показват дори ръстове, както е например при земеделската земя. Там цените отбелязаха скок от 10 на сто. Има ръст в търсенето на офиси и жилищни площи. От 2010 г. има стабилизация, но не положителна, а по-скоро дължаща се на ниски спадове. През последното тримесечие на миналата година имаше 11-12 % ръст в София. Първото тримесечие на 2015 г. също е рекордьор по ръст в сделките. Това е свързано, от една страна, с кризата във финансовия сектор у нас. От друга страна пък имаме добри условия за отпускане на ипотечни кредити. Това помага за интереса на гражданите към придобиване на собственост точно сега. Дори някои от тях, желаейки да запазят спестяванията си, не ги влагат в банки, а в недвижими имоти. Доказано е, че дългосрочно инвестицията в недвижим имот запазва и увеличава вложените средства.
- Как повлияха на пазара на недвижимите имоти конфликтът в Украйна и кризата в Русия?
- Оказаха ефект върху пазара на имоти по Черноморието. Основният купувач през последите 4 - 5 години тук бяха руснаци и украинци. В този сегмент търсенето намаля с 10 - 15%, както и броят на покупките. Но не са спрели! Една от причините за спада са и забраните, които руското правителство издаде на държавните служители да придобиват имоти в чужбина, не само в България. Иначе мога да кажа, че има и немалко украинци, които пожелаха да се преместят да живеят в нашата страна. Процесът обаче не е масов.
- Провалът на проекта „Южен поток“ може ли да свали цените на земята в южната част на Варненския регион?
- От компанията, свързана с проекта, вече изкупиха земите, които ги интересуваха, и то на високи цени. Придобиха големи масиви на входа, където щеше да влиза тръбата на наша територия. Провалът на проекта не повлия на пазара. Евентуално може да има такъв ефект, че собствениците по трасето няма да имат приходите, които биха генерирали при наличие на тръба за “Южен поток”.
- Как се борите с некоректните брокери и фирми на пазара?
- Не зная дали имаме възможност като бранш да се борим пряко. Косвено се опитваме чрез срещи с представители на различни институции. Там споделяме съответните лоши практики, на които сме станали свидетели. Практики и действия, които много често ощетяват потребителите, обществото ни, собствениците на имоти, купувачите, а и фиска на страната. Това става, като не се плащат или се укриват данъци. Нашето сдружение дори предложи законопроект, който да регулира дейността на фирмите и брокерите. Текстът ни е либерален и след десетки кръгли маси през 2012 - 2013 година срещна одобрението на всички. Появи се обаче една група в бизнеса, която беше против, и се наложи отново да стартираме процедурите.
- Разкажете ни повече за този законопроект.
- Той ще защитава и регулира интересите не само на брокерите. Разглеждат се взаимоотношенията със собственици на имоти, клиенти, институции. Идеята е да се регистрират всички лица, които извършват тази дейност. В момента голяма част от тях не са регистрирани като компании. Те са физически лица, някои от тях си работят от домовете, без какъвто и да било контрол. Има и такива, които са служители в държавни и общински администрации, но работят като брокери. Дори използват служебното си положение, за да правят сделки. Не плащат данъци.
Освен този законопроект ние търсим начини да използваме наличната законова база, за да опитаме да спомогнем за по-голямата прозрачност, за използването на добри практики в бизнеса. Затова и стартираме инициативи за срещи с Комисията за защита на конкуренцията, с които да разискваме именно лошите практики и да намерим процедури, с които да атакуваме некоректните в бизнеса ни.
- Ако бъде приет този закон, на какви изисквания  ще трябва да отговаря човек, за да стане брокер?
- Според нашия проект образованието му няма да има значение. Ако е най-ниското възможно - средно, ще положи повече часове обучение, за да придобие необходимите компетенции. Ако е завършил икономика на недвижимата собственост например, няма да е необходимо да се обучава допълнително. Основната цел тук е да регистрираме хората, които работят, да се постави началото на минимални знания, които да притежава всеки брокер. Другото изискване е компаниите също да имат регистрация.
Освен това е много важно всеки потребител да провери човека, който стои на вратата му, дали изобщо е регистриран законово. Ние настояваме и за задължителни писмени договори, защото това създава сериозна основа при наличието на бъдещи проблеми собствениците да могат да атакуват компанията, която не си е свършила работата.
- Какъв е делът на сивия сектор във вашия бизнес?
- Никой не може да каже, защото никой не го регистрира. НАП явно нямат и достатъчно ресурс да атакуват некоректните в бранша ни.
- Какви са най-лошите практики в бизнеса с недвижими имоти?
- Едни са свързани с пускането на фалшиви снимки и обяви в интернет, като целта е брокерът да получи обаждане от заинтересовано лице, а после да го направи свой клиент. Това са най-честите лоши практики, които срещаме всекидневно. Сайтовете нямат отговорност за съдържанието, макар да правят усилия да чистят средата. Понякога се пускат обяви на по-ниска цена, без да знае клиентът - продавач на имот, за това. По този начин те го ощетяват. Казват му, че това е реалната продажна цена и че има купувач, като така го принуждават да продаде имота си на по-ниска цена. Нужни са много усилия, за да прекратим тези лоши практики.
- С каква сума реално тези фантоми ощетяват реалния бизнес?
- Трудно е да се каже. Най-лошото обаче не са цифрите като сума пари, а имиджът ни. Некоректните фирми и брокери рушат имиджа на целия бранш, на професията брокер. Така потребителите се отдръпват. Щетите са неизмеримо големи в дългосрочен план.
А професията на брокера е полезна за всеки потребител, не е невероятно скъпа. Поради лошия имидж обаче на хората им се струва, че е безполезно да използват посредник. Той има сериозна цел в този процес – да ви насочи какво е състоянието на пазара, какви са тенденциите, да преговаря, да опази интереса ви, да извърши справедлива сделка.
- Напоследък имаше случаи на некоректни и дори незаконни сделки с имоти. Брокерите каква вина носят в случая?
- Ние като посредници не сме юристи, нито технически лица, които вадят скици. Ние сме търговци, хората, които познават пазара, можем да предвидим какво ще се случи и да запазим интереса и парите на нашите клиенти или да ги увеличим, ако целта е инвестиция. Брокерът трябва да убеди двете страни къде е истината. Ние не сме инстанция, която изповядва самата сделка и която има право да го прави. Може да има съучастие в измама, но тези случаи са единични. Това са някакви физически лица, които са съдействали на други като тях. Истинските брокери нямат интерес от подобно нещо, а и нямаме тези права, както казах - да изповядаме сделка или да мамим.
Може да има хора, които подвеждат, изопачават фактите. Това не е измама, а недобросъвестност – да  загърбиш интереса на клиента си. А понякога става дума просто за липса на компетентност. Затова, че някои не са достатъчно образовани и компетентни, за да работят като брокери,  ощетяват клиента заради незнанието си.
- Преди години хората масово не искаха да продават с помощта на брокери, нямаха им доверие. Днес клиентите по-малко предубедени ли са към посредниците?
- В цял свят тази услуга не е задължителна. Има различен процент на ползване на брокерски услуги. Ние сме млада демокрация, бизнес, който преди изцяло беше в държавни ръце. Със сигурност процентът тук не е толкова голям, колкото в Западна Европа, и това е логично. Ние минаваме през всички етапи - доверие, недоверие, полезност на услугата. Вървим към увеличение на процента на хората, които искат да ползват нашите услуги.
- А какво трябва да знае клиентът, за да му бъдете максимално от полза?
- Нека търси брокера, а не обявата. Защото 90 % от хората се залъгват, като пристъпват към най-евтините обяви. А те често са подвеждащи. Клиентът трябва да знае, че използва тази услуга веднъж или най-много два-три пъти в живота си. Ти купуваш апартамент, където ще живееш продължително време. Затова трябва да пристъпиш отговорно към покупката. Да търсиш референции. Като ходим на лекар, питаме кой е най-добрият, като ползваме нотариус или адвокат - също. Затова е важно да се търси добрия брокер, който ще свърши работата. Тук няма значение дали фирмата е голяма, или малка. Може да работят двама души там, но да направят изгодна сделка за клиента си, а може и да са двеста, но да не свършат нищо.
Деян Михайлов